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作家：张明、王瑶、张鹏 （张明 系中国社会科学院金融接洽所副长处、国度金融与发展施行室副主任、中国首席经济学家论坛理事）

本轮房地产策略的组合拳，记号着房地产策略进入举座宽松期。这既反应出此前策略在实施流程中仍未能取得理思闭幕，急需策略力度增强；同期也充分体现了中央政府在结识房地产市集方面的气派。

2021年以来于今，寰宇房产市集资格了一轮下行周期。房价下落幅度大，成交量减少多，新址供应范围合手续走低，地盘供求两头合手续缩量。房地产企业主要面对欠债端的流动性风险和资不抵债风险、财富端的库存压力和结构错配风险。房地产风险产生了显耀的溢出效应，对经济增长、做事、金融结识、场所财政和关联企业形成了合手续负面影响。已出台的一系列房地产市集调控策略灵验期均较短，无法信得过阻拦房地产市集危险。为助力房地产企业走出逆境，需要“一企一策”化解房企潜在风险；政府平直为开辟商提供流动性贷款；优化一线城市中心区房企地盘用途；减缓房企不对理的税负压力。同期，应连续引申首套房个税抵免策略以及全面放开一线中枢城市限购与限贷策略。更为迫切的是，经济稳增长是奏凯化解房地产市集风险的最迫切保险。

一、房地产市集近况

自2021年7月恒大脱险起于今已3年多，中国房地产市集已资格约15个月的下行期。手脚中国一线城市，A市在寰宇房地产市集具有迫切地位和显耀特色。在此轮房地产市集下行周期中，A市房价下落幅度很大，二手房房价下落已超过30%。本文从房产市集和地盘市集两个角度发达房地产市集近况。

（一）房产市集

房价下落幅度较大。当先，新建住宅方面，证据Wind数据统计，2024年1-8月，中国百城样本住宅平均价钱为16362.3万元，中国百城住宅价钱指数同比高涨1.14%（见图1）。新址房价花式价钱粘性大，平时不会平直从价钱上进行操作，平时新址销售通过打折、优惠、送东西等促销时刻以85折或9折价钱成交，价钱下降主要体咫尺用度上而非平直体咫尺价钱上。因此，价钱指数可能无法反应出房价的下落。约束2024年8月底，A市新址成交均价为5.97万元/平方米，同比2023年下降9.1%，同比2020年降幅为12.3%。

其次，二手住宅方面，证据Wind数据，2024年1-8月，中国百城二手住宅挂牌均价为14723.2万元，同比下落5.67%（见图1）。约束2024年8月，北上广深的二手房价钱距离各自最高点区别下落28%、28%、28%与38%（见图2）。基于调研得到，约束2024年8月底，A市二手房成交均价为每平米5万元，基本为2016年的水平，比最高点（2021年1月份或2月份）下落31%，与其他城市比较，属于下落幅度较大的城市。

房地产市集成交量明显收缩。证据国度统计局数据，自2022年1月起，寰宇商品房销售面蕴蓄计同比均为负值，2024年1-8月为6.1亿平方米，同比下降18.0%。寰宇商品房销售额自2022年1月起也同步下降，除2023年3-6月外，其余月份均为同比下降，2024年1-8月商品房销售额为6.0万亿元，同比下降23.6%（见图3）。咱们基于调研发现，2024年1-9月，A市商品房销售面积为248.8万平方米，同比下降27.7%；商品房销售套数为22781套，同比下降29.1%。再行房客户来访量来看，2024年5月到6月中上旬的单盘平均来访量每周约莫为156，7月裁汰为103，8月降到104，咫尺依然呈现下降趋势。咫尺A市新址市集的成交量创下近5年的最低点，二手房过户量在2024年8月环比下落19%，仅为最高时的四分之一。

新址供应范围合手续走低，供给端清楚举座偏弱。据国度统计局数据夸耀，寰宇商品房新开工面积自2021年7月起均为同比下降，2024年1-8月累计为4.9亿平方米，同比下降22.5%；寰宇商品房施工面积自2022年5月以来合手续下降，2024年1-8月累计为70.9亿平方米，同比下降12.0%；2024年1-8月的寰宇商品房完竣面积为3.3亿平方米，同比下降23.6%（见图4）。

A市房地产市集疲软的主要原因如下。

其一，宏不雅经济不细目性较大。现时中国经济处于下行阶段，市集预期仍在合手续走低，购房者收入下降导致无力购房或者承担房贷用度，在房价走势、经济环境以及自身支付能力方面也存在担忧，深广存在不雅望心态，购房意愿裁汰。

其二，A市房地产供应结构问题凸起。一方面是新址和二手房之间的供给矛盾。房价下落导致二手房抛售增多，挂牌量增多幅度较大，增多了房产供应，加从头居销售的压力。2024年1-9月，A市二手房成交面积和成交套数区别同比增多39.1%和42.9%。另一方面是商品房和东谈主才房的供给矛盾。咫尺A市全市商品住宅供应为5.69万套，可塑性东谈主才房的住宅供应量为1.6万套，占比28%。东谈主才房和保险性住房市集合在一定程度挤压商品房的刚需市集。

其三，房地产企业面对谋划危险。逾半数的房地产企业正面对债务风险，销售不畅和资金链弥留导致谋划艰巨，融资成本上升，盈利空间被压缩，甚而部分企业还是面对活命危险。

其四，策略约束。A市的房地产调控策略仍然施展制约市集的作用，消弱力度不足预期，仍在推广严格的限购策略。此外，政府收储的策略在骨子操作中也存在一定问题，如策略平时以成本价的五折进行收储，这严重毁伤了房地产企业的利益。

其五，由于房地产企业自身资金问题，新址过期委用表象时常发生，进一步毁伤了购房者信心和企业的市集信誉。

（二）地盘市集

本年以来，寰宇地盘市集延续低温运行态势，政府推地、房企拿地信心均不足，地盘供求两头合手续缩量。据国信房地产信息网数据统计，2024年1-8月，寰宇地盘出让宗数、面积和成交价款区别为34978宗、10.1亿平方米和15387.8亿元，同比下降2.3%、15.3%和31.1%。

咱们基于调研发现，A市的地价与骨子销售价钱的跌幅并不明显。2020年到2023年A市各区的平均值基本上较为平衡结识，涨跌幅度均为-0.1%～0.2%之间，四年时期涨跌幅度最大的区仅为±3%。A市政府通过地盘市集正在开释积极信号。从2016年启动实行的双线双进策略于2024年取消，地盘限价还是取消，新址限价和7090策略约束方面还是取消。但从2024年上半年土拍市集的骨子成交情况来看，策略闭幕并不睬思。2024年上半年景交情况与考虑供应面积存在显耀差距。A市2024年的地盘供应考虑是800公顷，与前几年的1200到1300公顷比较下降幅度较大。2024年上半年共推出一宗成交，成接壤面为22万平方米，楼面均价为2.39万元/平方米，平均溢价率为0.19%。2024年8月份A市推出了三宗用地恭候成交。

二、房地产企业风险

现阶段中国房地产企业主要面对欠债端的流动性风险和资不抵债风险、财富端的库存压力和结构错配风险，若不进行干扰，不久之后就可能出现房地产开辟商大范围信贷爽约甚而倒闭停业表象。

第一，流动性风险。流动性风险是指债务与现款流的期限结构不匹配。在2022年，中国房地产业已浮现出流动性风险，咫尺缺口显耀且合手续扩大。这种情况主要由四个要素导致。

其一，融资艰巨和弥远债务较少。好多房地产企业在当年几年中蕴蓄了大量债务，这些债务咫尺启动到期，需要偿还。由于策略诊治和市集环境变化，好多房地产企业获取新融资更为艰巨，银行贷款、债券刊行和股权融资等传统融资渠谈受到约束。在融资受限的情况下，企业可能难以筹集足够的现款来空隙这些债务的偿还要求。此外，房地产企业的弥远融资较少，导致债务期限比财富期限短，存在债务期限结构不对理问题。终点是民营企业，由于短缺政府信用背书，在银行和本钱市集融资方面碰到更多闭塞，险些莫得弥远融资。

其二，房价下降和销售数目下降平直影响房企的现款流和盈利能力。当先，销售收入是企业盈利能力的迫切要素之一。销售收入的减少会平直裁汰企业的利润水平。其次，房价下降可能会导致企业需要对存货进行减值计提，这会增多企业的损失，从而影响盈利能力。此外，销售数目的下降意味着企业回款减少，这将平直影响现款流，从而会约束企业的日常运营和延长考虑，甚而可能导致其面对偿债压力。

其三，资金监管策略进一步减少了房企的流动性资金。一方面，跟着监管的收紧，房企的预售资金被更严格地约束在监管账户中，使得房企大约调理的资金惟一近一半，这导致房企在短期内难以动用这些资金进行其他投资或偿还债务，从而影响了房企的流动性。另一方面，住建监管和银行监管使得房企无法通过资金跨神气、跨公司和跨区域运作进行腾挪盘活以保管自身运作需乞降平衡。

其四，税收策略趋于严格，预纳税款的退还流程复杂，形成资金被占用。房地产企业深广面对升值税、企业所得税和地盘升值税等较高的预征率问题，这在房地产行业深广亏蚀的布景下，加重了企业的流动性艰巨。终点是在苦求退税的流程中，部分税务机关以税务窥伺来要挟退税苦求，增多了企业的退税难度。

第二，资不抵债风险。由于债务价值刚性与财富价值弹性，财富价钱的合手续下落还是形成资不抵债风险。据Wind数据统计，寰宇范围内，2023年有10家房企资不抵债，占上市房企总额的15.6%；有112家上市房企的系数者权利显耀下降，场合极为严峻。A市房协反应，咫尺A市房企举座上头对严重的资不抵债风险，部分房企的系数者权利已为负值。

第三，库存压力和结构错配问题。房地产企业正面对库存积压和财富结构不匹配问题。从国度统计局数据来看，寰宇商品房的待售面积还是超过了7亿平方米，大量的在建神气和地盘储备加重了房企的库存职守。

与此同期，房企的库存财富还存在着结构错配的问题。以A市为例，自2021年起，房企减少了对住宅用地的购买，经过三年的消化，咫尺开辟商手中的地盘中商办用途的比例逐步增大。A市房地产协会的粗犷揣测标明，在未开工的地盘或在建工程中，约莫有40%-50%是商办用地。商办用地供应足够的原因有二：一是A市在考虑上一直偏好商办和公寓类神气，尽管自2016年以来A市办公楼的空置率一直在上升，到2023年底达到了26.1%，但考虑策略并未作出相应诊治；二是当年受限购策略的影响，好多东谈主热衷于投资炒作A市的公寓楼，这也促使开辟商更倾向于获取商办用地，这可能亦然考虑策略未能实时诊治的一个迫切原因。

三、房企逆境的溢出效应

房地产行业在国民经济中占据着举足轻重的地位，触及繁密经济主体。场所政府约束着地盘供应，哄骗地盘销售收入为基础设施和城市发展神气提供资金。银行向房地产行业的系数参与者提供债务融资（平直通过银行贷款或通过转折购买公开辟行的债券）：场所政府平时使用明天的地盘销售收入和未售出的地盘手脚典质品来赢得银行贷款；房地产企业使用地盘合手有和未售出的房地产手脚典质品，为在建神气融资；住户通过典质贷款来为购房提供资金。因此，现时的房地产风险产生了显耀的溢出效应，对经济增长、做事、金融结识、场所财政和关联企业形成了合手续负面影响。

第一，经济增长方面。总结当年三十年，中国房地产市集的发展对于国度经济的增长起到了举足轻重的作用，其投资额约占国内坐蓐总值（GDP）的10%。可是，近期房地产市集的低迷状态对中国经济的增长形成了显耀的负面影响，主要体咫尺两个方面。其一，房地产开辟投资的减少对宏不雅经济增长产生了明显的连累效应。2023年的数据夸耀，房地产开辟投资的增速下滑至-9.3%，这一下降趋势对GDP增长的孝敬率降至-30.1%，平直形成GDP增速减少1.57%。2024年1-8月的房地产开辟投资同比下降10.2%（见图5）。其二，房地产市集的合手续低迷也对物价水平产生了影响。坐蓐者价钱指数（PPI）与房地产投资之间的关研究数为0.39，浮滥者价钱指数（CPI）与居住类CPI的走势关研究数更是高达0.8，这进一步阐明了房地产市集与物价水平之间的清雅研究。自2022年以来，PPI和CPI指数均呈现出趋势性的下降，这与房地产市集的诊治有着密不可分的研究。

第二，做事方面。磋商到房地产拉动的曲折游行业，房地产对做事带动效应浩繁，瞻望超过3000万东谈主。可是，现时房地产企业面对诸多挑战，如销售量暴减和资金链弥留等问题，导致这些企业和其曲折游关联行业的招聘行动大幅减少。事实上，一些企业还是启动大范围裁人以缩减成本。当先，房价下落导致的地盘出让金减少平直影响了场所政府的财政景象，进而影响了场所政府在基础设施和群众服务规模的投资能力。这些投资平时大约带动做事。其次，房地产行业的低迷也导致了建筑业、制造业、金融服务业等关联行业的做事契机减少。再次，房地产企业的财务逆境还可能导致系数这个词行业的信用紧缩，进一步加重做事市集的弥留。金融机构可能会因为顾忌贷款爽约风险而减少对房地产行业的贷款，这不仅会影响到房地产企业的资金链，也可能影响到其他行业的融资成本和做事契机。值得珍视的是，房地产行业的裁人潮不单是局限于袖珍或财务景象欠安的企业，一些大型房企也加入了裁人的行列。这一趋势如果合手续下去，可能会对社会结识和经济增长产生更平常的影响。

第三，金融结识方面。其一，受房企爆雷影响，买卖银行与房地产关联的不良贷款余额攀升。从2019年到2022年，买卖银行房地产行业的不良贷款从1106.2亿元上升为3501.6亿元，个东谈主住房贷款的不良贷款从805.5亿元增多到1822.2亿元（见图6）。其二，房价的合手续下落以及新旧按揭贷款利率各异，导致了中国出现了大范围的提前还款和按揭断供表象。一方面，银行的财富欠债表因此收缩，举例某银行市级分行在2024年上半年的按揭贷款余额就比2023年减少了100亿元。另一方面，财富质料也遭受了恶化。鉴于房地产开辟贷款和按揭贷款在银行体系中的比重接近30%，银行系统已启动浮现出系统性风险的迹象。

第四，财政方面。场所政府对地盘出让金的依赖程度一直较高，连年来这一比例约莫占据了场所政府总收入的40%。可是，现时房地产市集的低迷状态对场所政府的财政预算和推动经济发展的能力组成了显耀影响。当先，房价下落导致地盘出让市集受到冲击，地盘出让金收入出现大幅下降。财政部的统计数据夸耀，寰宇地盘出让金收入从2021年的8.7万亿元的高点合手续显耀下降，到2023年降至5.8万亿元，而2024年1-8月仅为2.0万亿元，多数地区的地盘出让收入出现暴减（见图7）。其次，场所政府的偿债能力受到严重影响，隐性债务风险启动浮现。房地产风险与场所债风险密切交汇，因为房地产关联税费是场所政府详细财力的迫切源流，且场所政府必须为腹地房地产风险的爆发承担平直使命。由于房地产开辟企业减少了地盘投资，好多场所政府依赖平台公司来获取地盘。同期，在严格约束场所政府隐性债务的策略要求下，平台公司的新增融资显耀减少。

第五，关联企业方面。其一，关联投资神气风险溢出。房地产企业之间的和洽开辟是行业内的深广表象，这种模式在市集欣喜时期大约带来共赢，但在市集下行期则可能成为风险传播的渠谈。问题房企的财务危险可能导致和洽伙伴受到攀扯，影响系数这个词神气的结识性和可合手续性。其二，销售端风险溢出。当市集出现下行，问题房企为了快速回笼资金，可能会选拔大幅降价销售的策略。这种策略固然短期内大约匡助企业缓解资金压力，但同期也会对同区域内的其他房企形成浩繁的销售压力，影响其销售收入和利润率。此外，这种价钱战还可能报怨正常的市集规律，对地盘拍卖市集和场所政府的地盘出让收入形成负面影响。其三，融资端风险溢出。问题房企的财务逆境、信用评级下降或债务爽约等情况，会加重市集的避险情谊。金融机构可能会收紧对系数这个词房地产行业的贷款条款，投资者也可能从头评估房地产行业的投资风险，导致房企的股票和债券价钱下落，融资渠谈受阻2021年下半年以来，房企暴雷事件增多，导致房产好意思元高收益债券指数和A股房地产板块股票价钱指数大幅波动。其四，产业链风险溢出。房地产行业触及的产业链相配平常，上游包括地盘、建材、建筑机械等，中游主如果房地产开辟和运营，下流则包括家电、产品、装修等。大型房企的风险裸露，会沿着产业链传递给曲折游企业，影响系数这个词产业链的结识。举例，恒大集团的债务问题就导致多家供应商和和洽伙店员提了风险减值准备，承受了较大损失。

四、本轮房地产调控策略对房企的影响

2024年9月24日，国务院新闻办举行新闻发布会，中国东谈主民银行、证监会、金融监管总局主要追究东谈主连合出席，并开释出降准、降息等一系列重磅利好策略。9月29日晚间，四项金融措施接连发布，包括：对个东谈主房贷利率订价机制、个东谈主住房贷款最低首付款比例和保险性住房再贷款策略进行了优化，并延长了部分房地产金融策略期限。同日，上海、广州等一线城市连忙诊治关联策略，广州更是明确全面取消限购，成为一线城市中首个绝对退出限购策略的城市。本轮房地产策略的组合拳，是“5.17”新政的延续与强化，记号着现时房地产策略举座进入宽松期。

（一）2022年以来种种救市策略未及预期

尽管中央政府出台一系列宽松策略来重视房地产市集结识，但策略闭幕及合手续时期不足预期。

2021年末，中国经济碰到需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，且受疫情严重干扰，经济场合极为严峻。在此布景下，2021年底的中央经济做事会议强调，次年经济做事须以稳字当头、稳中求进，种种救市措施于2022年接踵推出。各地政府积极响应，纷纷出台种种房地产救市举措，涵盖下调房贷利率、裁汰首付比例、取消限售限购、放宽预售资金监管、约束房价下落等方面。2022年11月8日至28日，央行、银保监会、银行间市集往复商协会以及证监会络续推出优化房地产融资“三支箭”策略，从信贷、债券、股权三个方面为房企提供融资辅助。

2022年的中央经济做事会议进一步强调，要切实贯注化解紧要经济金融风险，确保房地产市集安然发展。2023年两会后，中央延续过往策略合手续扶合手房地产，但楼市仍处于弱复苏状态。

2024年上半年，中国政府在防控房地产市集风险和空隙东谈主民对优质住房需求的双重缱绻下，出台了一系列积极房地产策略，旨在通过加强监管、平衡供需、推动市集转型等措施，促进房地产市集的结识和可合手续发展。2024年《政府做事论说》明确“优化房地产策略，对不同系数制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予辅助，促进房地产市集安然健康发展”“恰当新式城镇化发展趋势和房地产市集供求研究变化，加速构建房地产发展新模式”；4月30日的中共中央政事局会议进一步强调了保险交房的迫切性，确保购房者的正当权利不受侵害。会议初度提议了对存量房产进行统筹接洽，并制定优化增量住房策略的措施，以促进房地产市集的平衡。

2024年6月7日的国务院常务会议也提议了连续接洽和储备新的策略措施，以应答房地产市集的去库存和结识需求。与此同期，关联部门积极激动城市房地产融资和洽机制，裁汰买卖性个东谈主住房贷款首付比例并取消房贷利率下限，同期辅助收购存量商品住房用作保险性住房等。通过多种举措，从保交房、开释购房需求、去库存等多个关节效能点详细施策，以恰当房地产市集供求研究的全新变化，推动房地产市集扫尾安然健康发展。在场所层面，各地因城施策，于需求端消弱限购策略、紧跟房贷关联策略要领、优化公积金贷款策略，从而拉动购房需求。在供给端，充分用好城市房地产融资和洽机制，积极探索住房“以旧换新”以及保险性住房“以购代建”模式，在保交房与去库存方面合手续发力。证据中指接洽院的数据夸耀，2024年上半年，寰宇各地累计出台房地产关联策略超过360条之多。

从策略见效方面来看，保交楼做事取得了较为显耀的进展，市集流动性在局部地区也得到了一定程度的缓解。国度统计局的数据标明，2024年1月至5月时期，新建商品房销售额以及房屋新开工面积的同比降幅呈现出收窄态势，市集顽强出现旯旮改善的迹象。但也需珍视到，从消弱限购、限售、限价，到实施降税、降费、降首付、降利率等举措；从金融十六条到成就融资和洽机制，再到“5.17”一揽子新政，尽管策略的力度合手续加大，但策略所产生的闭幕以及合手续的时期却在不休递减，并未信得过助力房企解脱逆境。

（二）咫尺房地产策略举座进入宽松期

“924裁汰存量房贷利率”、“929金融策略四箭皆发”等调控策略接踵出台，记号着房地产策略举座进入宽松期。具体而言：一是对存量房贷利率进行诊治有意于减轻购房群体的房贷职守以及休止提前还贷潮；二是下调二套房首付比例，有意于买通一二手房置换链条，促使其流转顺畅，进一步推动市集企稳回暖。三是将保险性住房再贷款的央行出资比例从60%提高至100%，此举既能从简该笔贷款的欠债成本，又可增强对银行披发贷款的激励作用。四是部分房地产金融策略的延期意味着加大房地产开辟贷款投放力度，有助于进一步盘活房企存量财富，改善房企现款流景象。此外，从保交楼以及风险化解的角度起程，这些举措将促进房地产市集安然、健康发展。

总之，本轮房地产策略的组合拳，乃是“5.17”新政的延续与强化，记号着房地产策略举座进入宽松期。这既反应出此前策略在实施流程中未能取得理思闭幕，急需策略力度的增强；同期也充分体现了中央政府在结识房地产市集方面的坚决气派。

五、策略建议

为助力房地产企业走出逆境，化解房地产市集危险，本文提议以下策略建议。

（一）“一企一策”化解房企的潜在风险

A市调研闭幕夸耀，现时房地产企业存在融资艰巨以及资金跨神气、跨地区回荡繁重等问题，已成为制约房地产市集合手续健康发展的关节要素。因此，贯注化解房地产市集风险有必要从当年单一地保神气冉冉向全力保及格主体激动。一方面，不可冷漠市集下行所带来的浩繁压力，市集环境的变化使得房企面对诸多挑战；另一方面，坐法谋划以及坏心掏空等不良步履，更是加重了企业的风险程度。为了灵验地贯注谈德风险，必须选拔“一企一策”的治理策略。

对于淳厚守信、照章谋划且市集口碑优良的房企，建议选拔“把握银行牵头、风险平衡摊派、监管适度宽松”的策略组合给以重整。在重整进度中，准许并辅助房企总部与主债权银行总行进行“总对总”债权债务兼并。房企在原有“高欠债、高杠杆、高盘活”谋划模式下，顽强成为产融勾搭的影子银行，实足可模仿金融机构的风险处置教化，于重组时期依照法定表率，向最妙手民法院苦求“三中止”，即关联法院暂缓受理、中止审理、中止推广以重整公司为被告的关联债务纠纷，助力堕入暂时流动性逆境的房企解脱逆境。中枢重点涵盖：其一，延长债务期限并削减本息；其二，削减债务东谈主及公司股东利益；其三，通过债转股或引入新的投资者以增强债务东谈主本钱实力。

对于少许数存在坐法谋划、严重资不抵债且失去谋划能力的中袖珍房企，建议在股东权利清零并照章追缴股东、实控东谈主财富基础上，按照公法则、停业法实施停业计帐。从调研情况看，集团的停业重组与神气成立的分离具备不错并行不悖，这不仅不错放弃负面声誉影响，提振购房主谈主和债权东谈主的信心，何况充分彰显了政府推动市集出清的坚忍决心与强狂放度，对于改义举座市集预期以及切实保险神气委用而言，均有着显耀的积极真理和迫切价值。

（二）政府平直为开辟商提供流动性贷款

政府单纯地进行财富分派以及合手有共同股份等举措真理有限，惩处现阶段房地产市集逆境的关节在于切实干涉真金白银以化解其流动性风险。场所政府不错在中央批准之后，通过刊行异常债或再融资债，然后将所筹资金转借或者平直注资给房地产企业。需要珍视的是，该形状并非只是是注资步履，其中枢在于通过场所政府的发债步履给房地产企业增多信用保险，不错使其通过银行贷款、公开市集债券和非标融资等融资形状赢得更多融资，并拉长债务期限，变嫌债务期限结构。此外，在现时场合下，场所政府化解隐性债务的关联策略并未惠及房地产企业，但通过上述异常债与再融资债关联操作，不错为房地产企业提供更灵验的流动性辅助。

（三）优化一线城市中心区房企地盘用途

建议磋商将一线、二三线城市中心区房企商办用地性质变更为住宅用地，来缓解房企所面对的资不抵债风险。天然，地盘使用者需补缴相应款项。从骨子情况来看，地盘“商转住”不仅有助于改善房企无法怒放库存地盘的近况，何况商品住宅的典质品价值更高，其用于神气融资的可得性较高以及成本较低，从而对企业进行盘活。重点包括：其一，在变更地盘用途之前，需要对可能激励的市集风险进行评估，包括中心区的住宅需乞降潜在的供应能力、房价波动、市集供需变化等，并制定相应的风险治理措施。其二，政府不错通过诊治城市考虑策略和地盘使用标准，为地盘用途变更提供策略辅助和法律依据。其三，地盘用途变更不应是短期的救急措施，而应纳入城市的弥远发展考虑中，以扫尾可合手续发展。

（四）减缓房企不对理的税负压力

现时，房地产市集顽强发生紧要变革，房地产过热阶段所形成的一系列税收轨制已明显与近况不相恰当，成为加重房企职守以及增大流动性风险的关节要素。因此，应从以下三个方面入辖下手改善房企不对理的税负：

其一，不错磋商裁汰房企所得税的税率，或者在特定时期内暂免征收，以减轻企业的财务压力，从而激励房企投资和扩大坐蓐谋划；

其二，模仿现行升值税留抵退税策略，将房企升值税预缴超缴部分纳入升值税留抵退税的范围。允许企业集团在省域（直辖市）范围内进行升值税的汇总抵扣，并相应减除欠税滞纳金。或者在地盘出让门径，应退税款可用于抵缴地盘价款；

其三，构建升值税、企业所得税汇算机制，保证多预征的税款大约在汇算之时给以退还。举例，明确达到终末一期委用或者销售比例达到85%等条款时，企业不错苦求汇算，从而退还多预缴的税金。

（五）引申首套房个税抵免策略

个税抵免策略不错灵验刺激住户购房需乞降提高房价，进而提高房地产市集的活跃度。一方面，个税抵免的额度应当证据骨子经济水蔼然购房者的职守能力进行合理设定。但需珍视的是，全额抵免固然大约最大程度上减轻购房者的税负，但可能会对财政收入产生较大影响，因此需要在减轻税负和财政可合手续性之间寻求平衡。另一方面，在磋商实施个税抵免策略时，银行手脚贷款提供方，其贷款利率的下降可能会增多其成本压力，因此策略瞎想时需要磋商银行的利益和看法。

（六）切实指导好社会舆情，提高舆情监测及应答的能力

为灵验应答咫尺房地产市集风险的舆情挑战，政府当先应充分哄骗政务新媒体用具，实时发布泰斗数据与信息，以放弃市集流言。包括向公众传递策略解读与群众服务信息，并积极回话公众关注，从而营造健康的公论环境。同期加强对自媒体平台的监管，驻扎其成为房地产炒作的温床，且对于坏心发布作假信息的步履，应照章追责，以重视市集规律。其次，企业与政府部门需合手续增强舆情监测与应答能力。政企应选拔大数据分析及舆情监测系统实时发现并处理负面事件，且对于敏锐事件，应连忙开展自查与风险评估，以贯注潜在的舆情危险。此外，成就快速反应机制，确保在舆情初期大约连忙作念出反应，从而减轻对于房地产市集的负面影响。

（七）坚决稳住宏不雅经济基本盘

房地产与宏不雅经济清雅相接，二者互相影响、喜忧与共。为扫尾房地产的软着陆和结识市集预期，不可仅局限于房地产自己选拔对策，更需积极诡计并出台宏不雅增量策略，以稳住经济大盘为根蒂。重点包括：其一，建议刊行终点国债，加大财政支拨力度，留心辅助中低收入家庭与中小企业，通过政府投资带动民间投资，充分施展财政支拨乘数效应。其二，建议总量货币策略应合手续发力，进一步裁汰LPR利率，减轻实体经济融资职守，空隙房地产合理信贷需求。其三，应加狂放度优化商品房预售资金监管，这不仅有意于保险购房者权利，还可能提高房地产企业资金使用效率，促进房地产神气奏凯激动。

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